领牛策略 1.8万亿！房企前七月成绩单来了，高层再次定调稳楼市

百强房企 7 月销售出现季节性回落。

中指研究院数据显示，今年 1～7 月，百强房企销售总额为 18042.1 亿元，同比降幅较前 6 月收窄 0.6 个百分点。但环比看，7 月单月房企销售额为 2179 亿元，较 6 月下降超三成。

该机构称，今年 7 月，新房市场处于传统销售淡季，房企月度成交环比回落。从宏观政策看，日前中央政治局会议将房地产纳入"切实筑牢安全屏障"框架，将稳市场提升到更高的安全维度，预计短期政策或进一步发力，因城施策力度有望加大。

房企千亿阵营增至 5 家

据中指研究院数据，今年上半年，地产百强房企全口径销售总额为 15863.6 亿元，到 7 月末，该数据增至 18042.1 亿元。这意味着，7 月单月百强房企销售额为 2179 亿元。

若对比 6 月单月的 3571 亿元、5 月单月的 3288 亿元，房企 7 月销售出现明显回落。

具体来看，上半年销售额过千亿的房企有保利发展（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）；到 7 月末，千亿阵营新增了招商蛇口（001979.SZ）、绿城中国（03900.HK），五家房企销售业绩分别为 1500 亿元、1494 亿元、1306 亿元、1098 亿元、1070 亿元。

保利发展和中海地产的销售竞争依然呈"胶着"之势。今年前 6 个月，保利发展全口径销售超过中海地产 8 亿元，而到了前 7 月，保利发展的销售优势缩小至仅 6 亿元。

从权益销售金额看，中海地产位于行业第一，前 7 月销售金额为 1374 亿元，而保利发展以 1182 亿元的金额位于第二位，权益销售业绩被中海地产拉开 192 亿元的差距。

在前述五家房企之后，建发房产、中国金茂（00817.HK）、越秀地产（00123.HK）、滨江集团（002244.SZ）、万科 A（000002.SZ）位居行业销售前十，前 7 月的全口径销售金额分别为 733 亿元、667 亿元、556 亿元、512 亿元、416 亿元。

对比去年同期，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等房企，前 7 月销售额实现同比增长。一方面，这些企业近年货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市的修复红利；另一方面，企业持续迭代升级产品，助力项目实现较好去化。

中指研究院表示，今年 1～7 月，行业千亿房企共 5 家，同比持平；百亿房企 39 家，同比减少 10 家。这一"头部坚守、腰部塌缩"的变化，是行业洗牌进入深水区的直接表现。

该机构认为，千亿阵营持平，说明头部央国企凭借核心城市货值规模、好房子溢价、信用和交付优势，稳住了市场地位；而百亿房企大幅减少，则反映在新货不足、旧货难去化的双重夹击下，规模企业数量收缩。随着各地市场持续分化，企业销售表现分化或将加剧。

普睿数智研究中心也称，房企销售业绩正深度分化。从权益销售额看，央企抗跌性最强，跌幅大于 30% 的仅占 18.2%。国企内部分化突出，26.1% 的企业降幅超 30%。混合所有制房企中半数跌幅超 30%，几无高增案例。民营房企近八成企业负增长，但仍有 15.2% 的企业逆势高增，区域深耕韧性凸显。

高层定调"稳定房地产市场"

与房企销售趋势一致，7 月新房市场整体成交出现季节性回落。

克而瑞地产研究表示，7 月新房市场进入季节性淡季，全国重点 50 城市新建商品住宅成交环比回落 25.6% 至 1069 万平方米，同比下降 4.8%，较上月扩大 2.6 个百分点。前 7 月累计成交面积约 8299 万平方米，累计同比下跌 10.9%。

从各能级城市看，一线城市 7 月成交约 150 万平方米，环比下降约 32.8%，同比微降 5.7%。23 个二线城市 7 月成交约 642 万平方米，环比回落 25.1%，同比下降 4.8%。23 个三四线城市成交约 277 万平方米，环比下降 22.2%，同比下降 4.1%。

细看季节性转淡的新房市场，部分城市的顶级豪宅、高端改善盘依然实现热销。譬如在顶级豪宅领域，位于杭州的望天际项目 7 月 16 日首开 66 套江景房源，3 小时售罄，总销售额约 33.6 亿元，最高单套总价突破 1.52 亿元。

普睿数智研究中心表示，这类顶豪的热销逻辑高度一致：地段不可再生性叠加极致产品力，受大市波动影响较小。刚需盘市场则明显冷热不均，精准卡位"低总价 + 现成配套 + 新规产品"的项目能实现走量，部分远郊或产品力偏弱的项目则面临去化压力。

整体来看，今年前 7 月，各类楼市支持政策依然在祭出。中指研究院数据显示，今年 1～7 月（截至 7 月 29 日），全国各地出台房地产相关政策已超 680 条，频次高于去年同期，市场运行则呈现"总量筑底、结构分化"的特征。

值得注意的是，7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，强调"稳定房地产市场"。

中指研究院称，与去年 7 月底政治局会议未明确提及"房地产"相比，今年以来两次研究经济工作的政治局会议均提及"稳定房地产市场"，并将房地产纳入"切实筑牢安全屏障"框架，更具主动色彩，将稳市场提升到更高的安全维度，房地产的定位进一步升级。

在"切实筑牢安全屏障"要求下，该机构预计各地因城施策力度或进一步加大，核心城市限制性政策仍有优化空间，更多城市或通过发放购房补贴（含贷款贴息）、加大公积金支持力度、推动住房"以旧换新"、增加"好房子"供给等方式，促进住房需求释放。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近两年政策总基调一贯清晰，即房地产市场需要保持稳定。从今年实际情况看，二手房及新房市场总体保持相对积极的态势，但也要看到，市场复苏过程中仍存在一定不确定性，对未来走势的预期尚需进一步巩固。

严跃进认为，各地应继续将稳定房地产市场作为重点工作，并从以下几方面着力：一是加快打通"卖旧买新"链条，激活二手房置换需求，进而带动新房市场；二是推进房企债务风险化解，扎实做好保交房工作；三是积极探索新发展模式，推进现房销售改革等。

( 本文来自第一财经 )

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